时间: 2025-09-13 15:58:47 来源: account.xmonline.mobi 作者: 探索
根据XM外汇官网APP的摩根报道，摩根士丹利的士丹专家谢先生和刘先生近期在电话会议中讨论了香港住宅市场。他们认为，利香香港房价可能已经触底，港住主要受到以下因素的宅市只股支持：(1)供应有限；(2)抵押贷款利率下降；(3)内地购房者的贡献增多。
摩根士丹利对住宅市场和开发商持积极态度，场回持两相较于零售和写字楼市场，暖推他们特别看好新鸿基地产(00016，荐增增持)和恒基兆业(00012，摩根增持)。士丹主要依据包括：(1)高股息收益率；(2) Hibor（香港银行同业拆借利率）和整体利率的利香下降带来的好处；(3)丰富的可售资源。
预计2025年上半年整体成交量（包括一手和二手单位）同比增长3.9%，港住达到2.9万套，宅市只股这得益于Hibor的场回持两下降、开发商的暖推竞争性定价以及内地购房者的贡献。2025/26年度财政预算案放宽了印花税（仅为100港元），因此2025年上半年售价在1000万港元及以下的房产销量同比激增305%。同时，预计2025年一手单位销量将达到1.8万套，同比增长6%。
潜在供应已接近顶部，受限于土地供应，新项目的完工数量下降，预计市场将开始进入上升周期。出于清库存的需求，开发商的已完工库存占一手总销量的55%以上（2023/24年度约为40%）。一手单位价格折扣已收窄至9%，表明市场需求有所改善。此外，2025年上半年一手单位的去化率提高至64%。
2025年上半年房价可能趋于稳定，同比下降1%，降幅小于预期。这与摩根士丹利的积极预测一致，预计2025年房价将上涨3%（摩根士丹利下半年估计为上涨2%）。供应降至9万套以下时可能出现催化剂。
租金保持积极走势，原因包括更多内地人才和学生来港工作和学习。此外，由于过去2-3年抵押贷款利率上升与房价下跌，本地人的租房需求受到抑制，但这一状况可能会改变。美联预计2025年租金同比上涨6%（2025年上半年为1.2%）。
图表说明：
图表 1：房价自2021年9月的峰值下跌28%，现趋于稳定(RVD)
图表 2：租金上涨支撑房价(RVD)
图表 3：私人住宅潜在供应或已见顶——2025年第二季度环比下降4000套
图表 4：香港与一线城市相比的租金收益率有吸引力
图表 5：内地购房者在一手市场的贡献比重上升（按价值计算）
图表 6：抵押贷款利率下降与Hibor下降的反映
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